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不動産売却のポイントと高値査定を勝ち取るコツ

マンションや一戸建て、土地の売却は、初めて経験する場合わからないことだらけだと思います。このサイトでは、査定から売却代金の受取までの流れ、不動産業者の選び方、適切な査定価格の見極め方、必要な書類など、不動産売却に必要な情報を公開しています。
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初めてでも安心!不動産売却の流れと失敗しない査定のポイントを教えます

不動産売却を検討している人は「なるべく高値で早く売りたい」そう思っているはず。でも、不動産の売却なんてそうそう経験するものではありません。そこで初めての人でもわかりやすいよう、不動産売却の流れ・期間・費用の3つに焦点を当てて、解説していきますね。

初めての人でもわかりやすい不動産買取の「流れ」

もし、初めての不動産売却でも全体の流れを掴んでおけば、失敗や後悔をせずに住まいを売却することができます。では不動産売却の流れを見ていきましょう。

  • 不動産会社を探す
  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社と媒体契約を結ぶ
  • 売却開始・売却交渉を行う
  • 売買契約を結ぶ
  • 引き渡し

1.不動産会社を探す

住宅情報誌や新聞・折込チラシなどでも探すことができます。が、後悔せず売却するなら、複数の不動産会社に査定してもらい、家の相場をキチンと知ることが大切。でも何社も電話するのは手間がかかるため、複数の査定ができるインターネット一括査定がオススメ。

また、必ずしも大手の不動産会社がいいとは限りません。不動産会社にも得意分野というものが存在し、賃貸を得意としている会社や、売却が得意でもマンションよりは一戸建てが専門だったりすることがあります。そのあたりもしっかりチェックして選びましょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

査定には、簡易査定・訪問査定の2種類があります。

  • 簡易査定:住所・面積・築年数などの情報だけですぐ査定できるが、あくまで目安
  • 訪問査定:現地調査するため時間がかかるが、正確な売却価格がわかる

まずは簡易査定を行って大体の相場を理解したら、訪問査定という流れが多いようです。

3.不動産会社と媒体契約を結ぶ

査定を行ったら、信頼できる不動産会社と契約することになります。でも、売却代金の高さだけで選ぶのはNG。査定理由をしっかり説明できる会社を選ぶようにしましょう。また、売却までの間は不動産会社との二人三脚。不動産会社の対応・経験値や営業マンとの相性も重要なポイントです。

さらに、契約方法は専属専任契約・専任契約・一般契約の3種類あります。おおまかに説明するなら

  • 専属専任契約:1社しか契約できず、条件が厳しいが、売却期間が短め
  • 専任契約:1社が窓口となるが、条件・販売期間はまあまあ
  • 一般契約:複数契約&フレキシブル対応が効くが、売却期間が長め

注意しておきたいのは、専属専任契約・専任契約は契約期間(3ヶ月間)があり、満了までは契約解除ができないか、違約金を払って解約することになります。ただし、この契約期間があるため「意欲的に宣伝してくれる」ということでもあるのです。

4.売却開始・売却交渉を行う

契約を結ぶとレインズ登録をして、ホームページや新聞・チラシによる宣伝が始まります。契約した不動産会社は売却物件の問い合わせを受け、希望者がいれば内部見学も行われます。見学時には家の掃除・整理整頓をしておくと買い手の印象もグッと変わります。

売却期間が長くなったり、買い手が値下げを求めてきた場合には、売却価値の変更も考えなければなりません。しかし、いくら売却したいからといって、安易に値下げするのはNG。不動産会社の営業と相談して計画的に行いましょう。

5.売買契約を結ぶ

無事に売買契約が成立したら、買い手より売主へ手付金が支払われます。そして、売主は不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う必要があります。もし、住宅ローン返済中の物件の場合、家に抵当権がついたままになっているので、抹消登記する必要がありますが、大体は不動産会社が進めてくれます。

6.引き渡し

買い手より売却価格の残代金が支払われ、売主は家の鍵を渡します。このほかにも移転登記申請、固定資産税の清算など手続きがいくつかあります。また、不動産会社へ仲介手数料の残り半額を支払い、売却終了となります。

初めての人でもわかりやすい不動産買取の「期間」

市場に見合った売却価格なら、3ヶ月以内に売れるのが一般的です。しかし、面積や立地など価格以外にも買い手が求めるポイントはたくさんあります。そのため、売り出されて数日で買い手がつくこともあれば、3ヶ月経っても売れないことだって考えられます。

全ては売りたい人と買いたい人のタイミングや縁にかかっているのです。3ヶ月経っても売れないからといって、あわてて値下げをする必要はありません。

3ヶ月はあくまでも目安として捉え、自分なりの売却スケジュールを組み立てることが大切です。不動産売却の経験者からは、売却まで6ヶ月程度を見ておくと「自分が本当に納得した売却ができる」という声も聞かれます。

不動産会社と契約を結ぶと、売り出し開始までは1週間ほどかかります。さらに、そこから販促における広告作成をし宣伝が始まるので、3ヶ月が目安といっても正味2ヶ月くらいを想定して動いてみると良いでしょう。

初めての人でもわかりやすい不動産買取の「費用」

素人でも条件が良ければ売却することができるかもしれませんが、やはりプロである不動産会社にお任せするのが、手っ取り早いしなにより安全です。当然、不動産会社に支払う費用も発生しますし、そのほかにも実はいろいろあるんです。残念ながら、売却額がまるまる手元に残るわけではないんです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 譲渡所得税(所得税・住民税)

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社へ支払う売却の成功報酬みたいなものです。そのため、売却が決まるまでは請求されることはありません。宅建業法により、売却価格×3%+6万円+消費税と決まっています。売却価格が1000万円なら38.88万円、2000万円なら71.28万円という計算になります。

< p>ただし、仲介手数料はあくまで上限金額となっているため、不動産会社によっては安い仲介手数料を売りにしているところもあります。支払いタイミングは、買い手と売買契約を結んだ際に半額を、引き渡し時に残りの半額を支払います。

登記費用

売却するのが相続物件で登記が済んでいない場合、固定資産税課税標準額の0.4%の登録免許税が必要。司法書士に依頼せねばならず、報酬は5〜6万円が相場。

住宅ローン利用していて、抵当権を抹消しなければならない場合、不動産1件につき1000円の登録免許税が必要(土地+建物なら2000円)。こちらも司法書士への報酬相場は1〜2万円ほど。また住宅ローン返済中なら、繰上げ返済のための事務手数料も発生してきます。

印紙代

売買契約時に必要。売却価格によって印紙税がことなり、500〜1000万円なら1万円、1000〜5000万円なら1.5万円、5000万円〜1億円なら4.5万円となります。

譲渡所得税

もし、購入時よりも高く売却できた場合、譲渡所得が発生します。確定申告をする必要があり、所得税・住民税がかかってきます。ただし、譲渡所得が3000万円以下の場合には税金は発生しません。また、3000万円以上の譲渡所得であっても、その家を10年以上所有していれば軽減税率の特例を受けることができます。また買い替えの場合も特例があります。

このほかにも、状況によっては測量費や解体費用、引越し費用やハウスクリーニング、それに伴う不用品処分費用などが考えられます。

マンション売却する際に一括査定サイトを使うメリット

マンション売却の一括査定というのは、一度の情報入力で複数の不動産会社に同時査定を依頼できるサービスのことです。

今はパソコンだけでなくスマートフォンからでも手軽に短時間で査定依頼を出来ますし、複数の不動産業者が競合することにより少しでも高く売ることが出来るなど、メリットが大きいのが大きな特徴です。

マンション売却の一括査定を実際に申し込んでみる

申し込み方法は非常に簡単です。ウェブ上のフォームに売却を希望するマンションの必要最低限の物件情報を入力し、送信ボタンをクリックするだけです。

いままでのマンション査定といえば、不動産会社に電話をして物件の説明をしたり、書類を持って不動産屋さんを直接訪問したりといったことをしなければいけなかったため、なかなか時間が取れない方にとってはかなり負担が大きかったと言えます。

しかも、一軒の不動産業者だけではそのマンション査定額が妥当なものかどうか分からないため、複数の不動産会社に対してそれぞれ同じことを説明しに行かなければなりません。

売却価格は目を瞑るので少しでも早く売りたいというのならまだしも、できるだけ高く売ろうと思えばその手間も負担も大きくなっていくのです。

マンション売却の一括査定サービスは「オンライン一括査定」や「瞬間一括査定」などその名称は様々ですが、サービスの仕組みやサイトの使い方はどこもほぼ同じです。

先ほどもお伝えしたように、所有しているマンションの必要最低限の物件情報を入力するだけです。

物件の住所や面積などを入力すると、マンションや一戸建て・土地など、それぞれの査定案件にふさわしい不動産会社の名前がいくつか出てきます。少なくても3社、多いところでは10社ほど出てくるサービスもあります。

その中から依頼したい不動産会社を選択するだけで良いのです。不動産のプロでも無い限り、自分で不動産会社を調べるとなると数ある町の不動産会社の中からどこがふさわしいのか取捨選択するのは難しいものです。

ですが、このマンション売却の一括査定サービスを使えば、自分では見つけることができなかった信頼ができてなおかつ高値で買取してくれる不動産会社を見つけることができるのです。

マンションの売却で一括査定サービスを利用する際のポイントと注意点

申し込み後、その時に選んだ不動産会社からメールや電話で査定結果が通知されるのですが、不動産会社側としては他のところより自社を選んでもらいたいこともあり、営業活動のための電話がひっきりなしになってしまう可能性もあります。

何社も選択することはできますが、それだけ多くの会社から営業電話がかかることになるので、そう考えると少し煩わしいですよね?ですので、絶対に利用しないような会社まで、とりあえずの感覚で選ぶのは避けるようにしましょう。

あまり多くの不動産会社を選んでも、それらを全て見比べるのは大変です。ある程度不動産会社を絞りつつ、コメント欄や自由記述欄を利用して「連絡はメールでお願いしたい」「郵便物は送らないでほしい」など希望を出しておくのも良い方法です。

いくつかの会社の査定額を見ることで、所有するマンションが大体いくらからいくらまでの価格帯で売却できるという目安をつけれるようになります。

ただ、メールのみの連絡の場合は実際に訪問査定をしていないため、正確な価格とは言えません。ですので、一括査定での査定額や担当スタッフの対応などを見てから信頼できそうな会社を更に絞り込み、実際に訪問査定をお願いしてみましょう。

ここで初めて具体的な査定に入るので、自分で複数の不動産業者をまわってその都度査定をしてもらうのと比べ、手間や負担の掛かり具合いは天と地ほどの差があります。

最終的に2〜3社程度の不動産会社に査定をしてもらい、その中で最高値を付けた不動産業社の売却価格を競合他社に提示することで更に買取価格が上乗せされることもありますが、あまり欲を出しすぎるといつまで経っても売却手続きが進んでいきませんので、マンション売却相場の平均と照らし合わせながら納得できる価格を提示してくれた業者と契約をするようにしましょう。

マンション売却の一括査定サービスを利用するのに、費用一切かかりません。マンションを売却したいけれど、初めてなのでどうしたら良いかわからない、1日でも早く売却したい、少しでも高値で買取してもらいたい、何よりも損だけはしたくないと考えているなら、まずは一度マンション売却一括査定サービスを利用してみることをおすすめします。

マンションを売却する際の流れ

家族と長く一緒に暮らすためにマンションを購入してはみたものの、ライフスタイルの変化によっては手放さなければならないことがあります。

転勤が決まったり、離婚することになったり、子供が成長して出て行ってしまい、老夫婦だけでは広すぎて落ち着かなくなったなど、人によって理由はさまざまですが、別のところに引っ越すつもりなら、マンション売却の手続きを行わなくてはなりません。

気になるマンションの売却の流れについては、まず最初に情報収集を始める必要があるので、売却予定のマンションの周辺地域の相場を調べるようにしましょう。

自宅で出来る簡単な調べ方は、無料一括査定サイトを利用することなので、空いた時間にパソコンやスマートフォンでチェックするとよいでしょう。

複数の不動産会社の査定価格を簡単に比較し、売却予定のマンションの相場がわかるので大変便利です。

マンションの売却仲介を得意としている不動産業者を探す

次に行うのは、信頼できる不動産会社を探すことです。

不動産会社というのはどこでも同じわけではないので、近所にあるからなどの適当な理由で選ぶと、あとで後悔する可能性があります。

業者によって専門分野が違うので、あとで後悔したくないなら、マンションの売却仲介を得意としているところを選ぶようにしましょう。

地域密着型の不動産会社なら、担当者が購入の見込みがある客を、その地域にたくさん抱えていますから、早期でマンションを売却出来たり、適正価格での売れる確率が高くなります。

どの不動産会社に任せるかを決めたら、そこと媒介契約を締結するようにしてください。

不動産業者との契約には3種類あって、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約になりますが、複数の不動産業者に販売を委託するのが一般媒介契約で、1社のみの契約が専任媒介契約と専属専任媒介契約になります。

媒介契約を交わしたら、売り主が売り出し価格を設定しますが、これは売却における影響が大きいので、査定価格や周辺地域のマンション売却状況や市場の動向を考えてから行う必要があります。

高めに設定したくなる気持ちはわかりますが、高すぎるといつまでたっても売れないので、不動産会社の担当者とよく話し合い、相場に合った適正価格にしなければなりません。

売り出し価格を決定したら、不動産会社が自社サイトに掲載したり、新聞の折り込み広告で宣伝したりして、売却活動を行います。

それを見た購入希望者が内覧に訪れますが、そのときの部屋の印象が悪いと購入してもらえないので、日ごろから玄関や部屋の掃除や整理整頓を心がけ、少しでも良い状態に見せるようにしたいですね。

購入希望者が気に入った場合、購入申込書を提出しますが、売り出し価格よりもかなり安い金額を提示した場合、値下げに応じるかは、不動産会社の担当者と相談してから決めるようにしてください。

買い手と契約条件が合致したら、売買契約を取り交わし、買い手からは売買価格の5%~10%ほどの手付金を受け取ります。

不動産業者へは媒介手数料の一部を支払いますが、これは大体媒介手数料の半額ほどが一般的です。

売買契約を締結したら、売り主はマンションの引き渡しと所有権の移転を速やかに行い、買い主は売却代金の残金を支払い、さらに住宅ローンの抵当権抹消の義務を負うことになります。

そして固定資産税などの税金、マンションの管理費、修繕積立金、登記に関わる費用、仲介手数料の残金といった、売買にかかわる諸経費の清算なども行われます。

マンションの引き渡しの日までには、引っ越しも済ませておかなければなりませんが、信頼できる不動産会社の担当者に任せれば、スムーズにいくので、それほど難しく考える必要はありません。

マンション売却の流れがわかったら、値下がりする前に早めに行動に移すようにしましょう。

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