> > 不動産売却の際に必要な書類と手続き

不動産売却の際に必要な書類と手続き

271 views

不動産を売却する際にはどんな書類と手続きが必要?

不動産の売却は動くお金が大きいだけでなく、法律や税金などが関わってくるため、いろいろと書類を用意する必要があります。今回は、不動産売却の「依頼時」「契約時」に分けて、必要な書類をピックアップしましたので、一緒に確認していきましょう。

不動産売却「依頼時」の必要書類

まずは売却を依頼するときに必要な書類から。「まだまだ依頼の段階だから」といっても、売却するためには物件情報の提供を面倒くさがるのはNG。なぜなら、書類に不備があるとトラブル起きやすくなったり、買取額が大きく変わってしまうこともあるんです。依頼の段階だからといって、手を抜くことはできませんよ。用意しておく書類は以下のものになります。

  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 建築設計図書・工事記録書など

登記簿謄本(登記事項証明書)

土地・建物の所在、不動産の権利者などが記載されている書類。法務局の窓口だけでなく、郵送やインターネットでも請求することが可能。1000円以下で取得することができます。

売買契約書

家を購入した際に、不動産と購入者の間で交わした契約書です。もし、売買契約書に記載されている購入費より高く売却した場合には「譲渡所得」といって課税の対象になることがあります。

重要事項説明書

物件を購入した際に受け取っている書類です。物件や契約に関わる重要事項が記載されています。

固定資産税納税通知書

固定資産税に未納がないかを確認するために必要。また、移転登記の際も登録免許税の算出のために必要となります。再発行されないものなので、紛失しないようにしっかりと保管しておきましょう。手元にない場合には、市町村役場にて固定資産税評価証明書なら発行してもらうことができます。

固定資産税は1月1日の時点で1年間分を課税され、5月1日に納税義務者に通知書・証明書が送付されます。売却時期に応じて日割り計算をし、売主・買主で負担を清算するのが一般的。

土地測量図・境界確認書

売却するのが一戸建ての場合、提出しておくと良いでしょう。都心部では、土地の境界を確定していないと売却できないことも。土地の境界を確定するためには、隣接地の所有者に立ち会ってもらう必要があり、トラブルも起こりやすいです。

建築設計図書・工事記録書など

図面や設備の使用書のほかに、建築確認済証書・検査済証書は、建築基準を満たした物件であることを証明するだけでなく、買い手がリフォームする際にあると非常に便利な書類となります。

マンションの管理規約・維持費などの書類

売却するのがマンションの場合、提出しておくと良いでしょう。どのような管理がされているのか、修繕記録や計画・修繕積立費などを知ることができます。また、ペット飼育の不可も買い手には重要な情報です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など

必ずしも必要なわけではありませんが、あると買い手へのアピールになります。マンションの場合は、管理組合に情報公開請求することで入手できる場合もありますので、依頼前に確認してみましょう。


もし、ほかにも売却する物件に関する書類があるなら、用意しておきましょう。地盤調査報告書・住宅性能評価書(既存住宅性能評価書)など、物件の構造に関するデータは信頼度が高く、購入の決め手となるケースもあります。提出する書類はいわば、住まいの履歴書のようなもの。販売されていた時のチラシやパンフレットがあると売却に有利に働くことも。

不動産売却「契約時」の必要書類

次に、売却が決まって契約を結ぶ際に必要な書類です。これらを提出できないと、売却に至りませんので注意してください。

  • 本人確認書類
  • 実印・印鑑証明
  • 住民票
  • 登記済権利書
  • ローン残高証明書
  • 抵当権抹消書類
  • 銀行口座の情報

本人確認書類・実印・印鑑証明・住民票

印鑑はなんでも良いわけでなく、必ず実印で。さらに印鑑証明も必要になります。ここまで用意するのは、不動産の売買は大きなお金が動くため、なりすましやトラブルを防ぐのが目的です。

本人確認書類は、運転免許証でもパスポートでも構いません。が、売却する物件の所有者が共有名義である場合は、名義者全員の本人確認書類・実印・印鑑証明が必要となります。遠方に共有名義者がいるなら、早めの行動を起こさねばなりません。

もし、登記上の住所と現住所に相違がある場合は、住民票も提出しなければなりません。注意すべきは、住民票・印鑑証明には有効期限があるということ。有効期限は、発行から3ヶ月以内となります。

登記済権利書

依頼時に提出する登記簿謄本とは全く別物です。法務局から登記名義人に公布される書類で、物件の所有者であることを証明する重要なもの(2005年以降の公布だと登録荷認別情報の可能性もあり)。権利証を譲渡するだけでなく、移転登記することで所有者を変更ができます。

登記をした際にしか作成されず再発行ができません。もし、なくしてしまった場合には、「事前通知制度」「資格者代理人による本人確認情報の提供」「公証人による認証」のいずれかの方法で手続きする必要があります。

「事前通知制度」「公証人による認証」は手続きが面倒なため、「資格者代理人による本人確認情報の提供」が一般的。有資格者というのは弁護士・司法書士・土地家屋調査士のことを指し、抵当権抹消・所有者移転・抵当権設定の登記と同日で行われることが多いです。依頼料としては、5〜10万円が相場となっています。

また、相続した不動産の場合には、新たに登記認別情報が発行されるので、なくしたままでも問題ありません。

ローン残高証明書

もし、住宅ローンを利用中での売却なら、必要となります。ローン残高証明書は、毎年10〜11月に発行されるものですが、手元にない場合は銀行に請求すれば発行してもらえます。発行にかかる日数は銀行によって異なりますが、およそ2〜3日。事前に証明書発行手続きになにが必要かなど、電話で問い合わせておくと良いでしょう。

抵当権抹消書類

住宅ローンを利用している場合、売却する物件に抵当権がついていることがあります。この抵当権はローン完済時に自動的に切れるものではなく、抹消登記する必要があるのです。

ローン利用中なら、売却代金で一括返済をして、所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を行うのが一般的です。自ら法務局へ申請することも可能ですが、手続きが複雑なため、專門の司法書士に立ち合いを委任することがほとんどです。この立ち会いには、抵当権を持つ金融機関の担当者も同席するので、スムーズに手続きを進めることができます。司法書士への依頼料は1〜2万円程度。抵当権抹消登記にかかる費用としては、不動産1つにつき1000円、土地+建物なら2000円です。

抵当権のほかにも、賃借権・地上権・地益権など、不動産売却の妨げとなりうる権利が存在するので、売却前にしっかり確認しておくと良いでしょう。これらを除去せずに売却してしまうと、損害賠償請求を突きつけられることもあります。

銀行口座の情報

売買代金を振り込むために必要です。もし、住宅ローンが残っている場合は、入金後に自動的に一括で引き落とされることが多いです。

不動産売却に必要な書類・手続き、まとめ

売却時に注意したいのが、共有名義の不動産の売却です。全員の実印と印鑑証明が必要なのはもちろんのこと、契約書には全員が直筆サインしなければいけませんし、契約時・決済時には全員で立ち会いが必要があります。

もちろん一人でも反対すれば、売却は成立しません。相続物件では揉めることが多いようです。また、相続による不動産は、贈与とみなされることがあり税金に影響がでます。相続による不動産であることを証明できるように証拠を残しておくと良いでしょう。

離婚による夫婦の共有名義も厄介ですね。不倫の末に駆け落ちしてどこに居るかわからない・・・なんてなるとお手上げです。離婚時には財産分与をキッチリしておくか、離婚成立前に売却してしまうほうが、あとあと面倒にならずに済むかもしれません。

わかりやすいように、マンション・一戸建て・土地でなんの書類が必要となるのが表にまとめました。ぜひ、参考にしてくださいね。

マンション 一戸建て 土地
提出が
必要な書類
・登記簿謄本
・売買契約書
・重要事項説明書
・固定資産税納税通知書/固定資産税評価証明書
・マンション管理規約
・維持費などの書類
・土地測量図
・境界確認書
・建築設計図書
・工事記録書など
提出して
おきたい書類
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・販売時のパンフレットなど

不動産の売却は、最低限の書類さえあれば問題はありませんが、購入時にもらったパンフレットやチラシなど、一見すると価値のないような書類でも、提出をすることで不動産の価値を上げてくれる場合があるのです。売却するその前に、不動産の書類が残っていないかしっかり確認すると良いでしょう。

こちらの記事もよく読まれています

  • 不動産売却でなかなかマンションが売れない時はどうする?
    452 views
  • 不動産売却における媒介契約の種類
    不動産売却を依頼する際の3つの契約の違いって理解していますか?物件や売主のタイプによって、選ぶべき契約が変わります。ここでは専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとそれぞれの契約に見合った物件を初心者にもわかりやすく説明します。
    269 views
  • 不動産を売却するのと賃貸に出すのはどっちがオトク?
    276 views
  • 不動産売却の理由によって査定の際のポイントは変わる
    278 views
 

ページのトップへ