最近は、初めての不動産売却でも失敗しないために、事前にインターネットで情報収集する勉強熱心な売主が多いです。しかし、そんな中でも抱えてしまう難題のひとつが、不動産会社と交わす媒介契約方法。
媒介契約には、専属専任契約・専任契約・一般契約の3種類があり、制約が変わってきます。実は、3種類のどの契約方法を選ぶかで、不動産売却の結果も大きく変わってくるんですよ。
そこで今回は、不動産売却初心者にはわかりにくい、媒介契約のそれぞれの違いと特徴。さらには、選ぶ時のポイントについてご説明していきますね。
不動産を売却する際、売主は買い手を探すために、まずは不動産会社に査定を依頼しますよね。依頼を受けた不動産会社は家の状態や相場、さらにはそれまで培った経験をもとに、売却するにふさわしい適正価格を提示します。
売主がその売却価格に納得できれば、本格的な売却活動を不動産会社にお願いするわけですが、ここで登場するのが媒介契約です。
媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、契約内容も大きく異なります。
どれを契約するかによって、売主側と不動産会社側の間に温度差が生じることも・・・。では、順を追って説明していきますね。まずは、専属専任媒介契約から。
専属専任媒介契約は、文字の通りで「売主専属の不動産会社になりますよ」ということです。
売主は契約を結んだ不動産会社1社のみととか契約を結ぶことができません。この不動産会社が、全ての窓口となり、売却活動を一任するスタイルとなります。
契約内容としては、契約における有効期限は3ヶ月以内。さらに、契約締結から5日以内のレインズへの登録、業務状況については、紙面かメールにて売主へ週1回以上報告することが義務化されています。
売却できれば確実に仲介手数料が入るので、どちらかというと不動産会社にとって有利な契約方法です。
そのため、不動産会社は有効期限である3ヶ月以内に売却成立に運べるよう、躍起になってくれるのが専属専任媒介契約の特徴です。3つある媒介契約のなかでもとりわけ積極的に宣伝を行うため、スピーディーな売却をしたいならおすすめ。
レインズとは不動産指定流通機構のことをいい、不動産業界における賃貸・売却等の情報が網羅されたネットワークシステムです。
リアルタイムで情報が更新され、全国の不動産情報が登録されているため、売りたい物件がレインズに登録されると売却が有利に働きやすいです。
売主へ売却活動の状況報告も週1回以上を義務化されているため、値下げなどの軌道修正も行いやすいです。また、売却を有利にするためのアドバイスもしてもらいやすいでしょう。
ただし、デメリットとなる部分も存在します。
専属専任のため、たとえ売主の身近な知り合いや親戚が買い手になることがあっても、この不動産会社を仲介して仲介手数料を払わねばなりません。
信頼できる不動産会社であれば問題ありませんが（むしろ有利）、経験が浅かったり期待外れな不動産会社だと3ヶ月間をムダにしてしまう恐れがあります。
また、不動産会社で買い手も見つけることができれば、両手取引といって売主・買い手の両方から仲介手数料をもらうことができます。その利益を優先して、レインズをみた他の業者が問い合わせがあっても断ってしまうことも考えられます。
これを不動産業界では囲い込み・売り止めなどと言います。
また、1社の不動産会社としか関わらないため、不動産会社に対しての依存度が高くなり、不動産会社の言いなりになってしまうことも考えられますよ。
続いて専任媒介契約を紹介していきたいところですが、先に一般媒介契約について説明していきます。
不動産売却初心者が「こっちのほうが有利なんじゃないの？」と早とちりしてしまいがちなのが、一般媒介契約です。
というのも、一般媒介契約は専属専任媒介契約と違って、複数の不動産会社と同時に契約することが可能だからです。
契約内容としては、契約の有効期限は法令上はありません（ただし行政上では3ヶ月以内という決まりアリ）。レインズへの登録も義務ではなく任意、業務状況の報告も義務化されてはいません。
一般媒介契約は、契約する不動産会社に対して、他にどの不動産会社と契約を結んでいるかを通知しなければならない「明示型」と、通知義務のない「非明示型」に分かれます。
どちらを選ぶかは売主が選択することができますが、できれば非明示型がおすすめ。明示型の場合、通知連絡を怠ってしまうと罰金などのペナルティーを受ける恐れがあるからです。
では、実際にはどうなのか？メリットとデメリットを見ていきましょう。
不動産会社を1つに縛ることなく、複数契約できるのが特徴です。複数の不動産会社と契約することで、先に成約しようと競争心が生まれやすい。
さらに、専属専門媒介契約と大きく違うのは、売主が知り合いや親戚への売却する際（自己発見取引といいます）には、仲介を立てる必要・仲介手数料を支払う必要がない点。
売主自身がフットワークが軽く、自分でも積極的に行動したいなら、一般媒介契約のほうが性に合うかもしれませんね。
一般媒介契約のデメリットは、その自由さが返ってキズになっていること。
というのも、複数の不動産会社が契約しているため、そのうちの1社が積極的に宣伝を行ったとしても、成約を横取りされる可能性があるのです。
もし、広告費をかけても成約ができなければ赤字になってしまいますから、一般媒介契約においては、どこの不動産会社も宣伝活動は消極的。
さらに、売主が売りたいと思う価格を提示していることが多く、実際の相場より高い販売価格になりやすい傾向にあります。
もちろん、築浅や人気エリアの物件なら、強気な販売価格で攻めても売却の可能性がありますが、いつまでも売れないでいると「さらし物件」と言われて、物件に落ち度はなくても不動産会社から煙たがられる可能性があるので注意してください。
複数の不動産会社と同時契約を結べる一般媒介契約ですが、10社20社も契約してしまうと、それぞれの不動産会社とのやりとりが大変になってしまいます。多くても3〜4社に留めておきましょう。
最後に、専任媒介契約です。専属専任媒介契約と混同してしまう売主が多いですが、全くの別物。
契約内容としては、契約における有効期限は3ヶ月以内。さらに、契約締結から7日以内のレインズへの登録、業務状況については、紙面かメールにて売主へ2週間に1回以上報告することが義務化されています。
「専任」だけあって、確かに1つの不動産会社としか契約するができません。この点は専属専任媒介契約と同じです。
しかし、違うのは自己発見取引をすることになっても、仲介を挟まなくて良いという点です。当然仲介手数料を払う必要もありません。
もちろん、不動産会社としても自分のところで成約してもらいたいので、売却活動も積極的とみていいでしょう。窓口が1社なので、情報整理もしやすいです。
売却活動に積極的といっても、専属専任媒介契約に比べて情報報告の頻度が遅いので、軌道修正はしにくいかも。また、専属専任媒介契約と同じく慎重に不動産会社を選ばないと、囲い込み・売り止めをされてしまうことも。
以上のように、専任媒介契約は専属専任媒介契約と一般媒介契約、両方のいい点を兼ね備えた契約方法といえます。
とくに、売却を考えている物件の築年数が古かったり駅から遠いなど、多少の難を抱えているのであれば専任媒介契約がおすすめ。
ここまで読んできて、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いは理解できたでしょうか？おさらいしますと
というおおまかな違いになります。また、契約内容に関しても異なる点があるので、表にまとめておきましたので、参考にしてみてくださいね。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
|---|---|---|---|
| 売却依頼できる 不動産会社 | 1社のみ | 複数OK | |
| レインズの登録 | 契約後 5日以内 | 契約後 7日以内 | 売主の任意 |
| 状況連絡 | 義務あり 1週間に1回以上 | 義務あり 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 売主が見つけた 相手への売却 | NG | OK | |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | ナシ | |
どの契約方法を結ぶにしても、まずは不動産会社に査定してもらわねば始まりません。とくに、不動産会社による一括査定サイトはおすすめです。
なぜなら、一括査定サイトに登録されている不動産会社は、どれもサイトの厳しい審査を通過しなければ登録の許可が降りませんから、囲い込みや売り止めなどをしない良質な不動産会社ばかり。
しかも、一括で査定されることが前提条件となっているため、どの不動産会社も他より一歩秀でようとするので、売却スピードだけでなく売却額にも期待できますよ。
