> > 不動産売却の理由によって査定の際のポイントは変わる

理由別で変わる不動産売却のポイント

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なぜ不動産を売却するのか?その理由によって交渉のポイントが変わるのを知っていますか?

どういう理由で売却したいのか・・・どこまで不動産会社に伝えるべきなのでしょう。売却理由はポジティブなものから、話しにくいネガティブなものまで、人それぞれ。

どんな内容であれ、売却理由をしっかり伝えておいたほうが不動産売却が有利に運びやすいですよ。なぜ売却理由を伝えるべきなのか、また理由別の売却ポイントについても説明していきたいと思います。

売却理由は隠さず伝えよう

買い手の気持ちに立つとその理由は明らか。「売主はなぜこの物件を売るのか」は意外と買い手が気にするポイントなんです。

もし、売りに出ている物件が良いものなら 「なぜこんなにいい物件を手放しちゃうのかな?なにか問題でもあるの?」なんて疑ってしまいませんか?

もし、理由が転勤や資産売却・住み替えなどポジティブなものなら売却理由を明確にしておくことは売却成功への近道でもあるのです。

理由を知ることで、買い手は安心・納得して購入を前向きに考えてくれます。「そのおかげでこの物件に出会えてラッキー」なんて思うことでしょう。

たとえ、離婚や住宅ローンの返済が厳しいなどのネガティブな売却理由であっても、家自体に問題はないため、売却に影響することはほとんどありません。

買い手が新婚カップルなら、離婚が原因の売却物件は縁起が悪いと購入をやめてしまうかもしれませんが、よほどじゃない限り、売却できることでしょう。

ただし、家に関わるネガティブ理由はマイナスポイントとなります。

隣人トラブル・欠陥住宅・事件・騒音や匂いなど周囲の環境が売却理由の場合は、できれば隠して通して売却したいところです。しかし、これらの理由を隠しての売却はNG行為です。

そもそも、売買契約時に重要事項として説明する義務がありますし、もし隠して売却してしまうとクレームやトラブル、最悪の場合には裁判に発展することも考えられます。過去には、虫(アリ)が原因で裁判を起こされた判例があるほど。

はっきりさせることで、売却価格が下がってしまうかもしれませんが、その要素も含めて家の価格なのです。ウィークポイントがあっても、価格が安ければ買い手が気にせず購入してくれることだってあります。

知っておきたい売却理由別のポイント

次に代表的な売却理由である転勤・離婚・住み替え・住宅ローンが払えない・資産整理・相続に焦点をあて、売却におけるポイントについて説明していきたいと思います。

その1【転勤・引越し】

転勤に伴い、住まいの売却を余儀なくされることもあるでしょう。一般的に、売却までのタイムリミットは「引越し前まで」となります。

もちろん、赴任してからでも売却できないことはありませんが、離れた土地からだとスムーズなやりとりはできませんし、売買契約時には飛行機に乗ってでも現地に行かなければならず、国内ならまだしも海外転勤なら、お金も手間も膨大にかかります。

辞令を出されてから引越しまでは猶予もあまりないため、早めに売却するためには、物件に見合った適正価格で売り出すことがポイントとなるでしょう。

もし、住宅ローン支払い中であるなら、ローン残債を計算した上で売却額を決めるようにしましょう。さらに、住宅ローン利用中は住まいに抵当権がついているので、抵当権抹消登記の手続きも必要となります。

いずれ戻ってくることが約束された転勤の場合は、売却せずに空き家のままにしておくか、賃貸という手もあります。

空き家の場合は、定期的に管理をしてくれる人が側にいれば問題ありませんが、いない場合でも留守管理サービスを行う業者もいます。が、固定資産税などの税金が発生することも頭にいれておきましょう。

賃貸にする場合は、いくつか注意点があります。それは、転勤前と転勤後では、ライフスタイルが変わってしまい、住まいとしては適さなくなる可能性があるということ。

「やっぱり売却してしまおう」とした際に、通常の物件ではなく収益物件として扱われるため、売却時の査定が厳しくなってしまいます。

さらに、時間が経てば経つほど住まいの価値は下がってしまうため、転勤時に売却するより手にするお金は少なくなる可能性が高いです。

その2【離婚】

最近は離婚による住まいトラブルも増えてきました。もし、離婚時に住宅ローン支払い中なら、売却してしまったほうがトラブルを回避しやすいでしょう。なぜなら、住まいには、名義が絡んでくるからです。

名義がどちらであっても離婚時に売却してしまえば、その売却代金(住宅ローンや費用を差し引いて)は財産分与の対象となります。

住む人と名義人が「同じ」ケース

この場合、住宅の時価から住宅ローン残債を差し引いた金額が財産分与の対象となります。もし、住まいの時価が2500万円、住宅ローン残債2000万円なら、残債分与の対象額は2500万円−2000万円=500万円。

住んでいる人が支払いもし、名義も本人なら、さほど問題になることはないでしょう。もし、支払いが難しくなっても自分で売却すれば良い話です。問題なのは、住む人と名義人が違う場合です。

住む人と名義人が「違う」ケース

慰謝料や財産分与代わりとして、片方が家を譲ることも少なくありません。しかし、たとえば離婚時に夫が住宅ローンを支払うと約束していても、夫名義のままなら法律上は夫の所有物となります。離婚前に約束を交わしていたとしても所詮は口約束。

夫が住宅ローンの支払いをやめてしまえば、どうなるでしょう。いずれは抵当権により競売にかけられてしまうこともあります。そうなると、どう訴えても妻は出ていかざるをえません。

離婚成立前に所有権移転の仮登記を行っておいたり、妻の求償権を公正書や調停調書にしておくと、夫名義でも不条理に住まいを手放さずに済みます。

連帯保証人になってるケース

また、住宅ローン利用中なら返済は夫でも、妻が連帯保証人になっていることが多いです。こちらも離婚時に白黒はっきりさせておかないと、トラブルの火種につながることもありますよ。

現状の住宅ローンの連帯保証人から外れることはほぼ不可能ですが、それ以外にいくつか方法があります。

  • 住宅ローンを借り換えてもらう
  • 代わりの連帯保証人を用意する
  • 別の資産を担保にしてもらう

いずれかの方法が有効ですが、一般的なのは住宅ローンの借り換えでしょう。名義・連帯保証人の問題は離婚前までに解決させておくことがポイントです。

その3【住み替え】

住み替えは、売主にとって最も自由度の高い売却といえるでしょう。売りを優先させるか、買いを優先させるかは売主に一任されています。高値で売りたいと思えば、買い手がつくまで粘ることもできます。

もし、購入金額より高値で売れた場合は、譲渡税が発生しますが買い替え特例が適用され、減税の対象となります。また住み替え専用の住宅ローンも利用することができます。

ただし、売却する際に「売りが先か、買いが先か」はほとんどの人が悩むポイントであり、不動産会社の意見も分かれやすく決断に困る売却方法でもあります。

売りと買いを同時に行うこともできますが、その場合は仮住まいを用意しなければならないことも。

その4【住宅ローンが払えない】

売却によって住宅ローンを全額返済することが絶対条件となります。たとえ、売却代金が住宅ローンの残債を下回ったとしても、別でお金を用意して完済しなければなりません。

もし、貯金もなくて差額が用意できず、住宅ローンが完済できないとなると、ほかにどういう手段があるかというと・・・任意整理か競売しか手立てはありません。

しかも、任意売却は住宅ローンの融資をしてくれている金融機関の許可がなければ行えません。しかし、競売にかけるよりは手間がかからないため、ほとんどは許可してくれるでしょう。

任意売却は誰でもできるものではなく、滞納している状況にしか認められていません。そのため、任意売却=ブラックリストに載るという覚悟が必要です。

信用情報に金融事故として記録されますので、5〜10年はクレジットカードを持つことはできなくなりますし、新規のローンも組むことはできません。

住宅ローンの返済を見直せないか金融機関に相談することで、任意売却を避けることができるかもしれません。「もう任意売却しかない」と思っているならその前に一度でも相談してみてはいかがでしょう。

その5【資産整理】

資産整理と一言でいっても、債務整理と投資目的では全然違いますよね。値上がりの時期を見計らって投資目的で売却する場合も、債務整理目的で売却する場合も、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

特殊な売却となるため、投資や債務整理の知識・経験をもつ不動産会社を選ぶようにしてください。とくに、投資物件だと経験がない不動産会社より断られるケースもあります。

一括査定サイトはこういった専門分野に特化した不動産会社を探すのに最適です。

その6【相続】

相続した不動産を放置しておくことはプラスにはなりません。税金が発生したり維持管理をしなければいけません。

もし不要ならば、すぐに売却すべきでしょう。相続不動産を売却するには、まず相続登記(前所有者から現所有者に名義を変更)しておきましょう。手続きには期限がありませんが、相続登記をしなければ売却することができません。また、他の相続人に勝手される可能性もあります。

相続人もひとりではない場合もあります。複数で相続した物件だと、売却には相続人全員の同意が必要となります。ひとりでも反対すれば売却することはできないのです。

トラブルを避けるためにも、生前から誰にどう相続するかを決めておくことも大切。

また、先祖代々から受け継いでいる土地・家など、購入価格が不明な物件だと多額の相続税を請求されることも考えられます。なぜなら、購入代金不明な場合は、売却代金の5%を取得費とするため、残りの95%が税金対象となるためです。

もし、購入価格が不明な物件だったとしても、国税庁が年別・構造別の建築費の標準値を掲載しているので、そこからおおよその取得価格を計算することもできます。

相続物件の売却は、通常の売却となんら変わりがないと思われがちですが、依頼する不動産会社は相続物件の経験豊富なところにしておくことが、売却成功のカギとなります。

理由別!不動産売却の押さえておきたいポイント、まとめ

いかがでしょうか。ご自身の売却理由と照らし合わせて、売却成功につながる答えは見つかりましたか?売却理由によって、押さえておきたいポイント・注意点ってこんなにも違うとは驚きでしたね。

住まいの売却というものは、そうそう何度も経験することではありません。いかに予備知識を蓄えておくかが成功のカギだと思います。

ですので、このページで少しでも有益な情報を見つけて、満足のいく不動産売却につなげて頂けたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。

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