> > 住宅ローンが残った状態でも売却はできる?

住宅ローンが残っていても不動産は売却できる?

334 views

まだ住宅ローンの残債が残っているけど、自宅は売却することが出来るの?

住宅ローン返済中の家を売却しようと考える人もいるでしょう。住宅ローン返済中の売却は、年々増加傾向にあります。

家は、住宅ローン返済中でも売却することができます。しかし、その人の置かれている状況によって、売却方法が異なってきます。順を追ってお話ししていきますので、一緒に確認していきましょう。

住宅ローン返済中の売却方法は3つ

住宅ローンで購入した家は、一戸建てでもマンションでも、必ず「抵当権」が付いています。いわゆる担保(借金のカタ)というやつで、家自体に抵当権をつけることで、銀行は貴方に大きいお金を貸すことができます。

この抵当権がついている以上、家は自分名義のものだけど、100%自由にできるわけではないのです。つまり、抵当権を持つ銀行の許可なくして、好き勝手に家を売却することはできません。

じゃあ、売却は無理なのかというと、そんな状態でも可能な売却方法が3つあります。一般売却・任意売却、そして競売です。

  • 一般売却
  • 任意売却
  • 競売

この3つの方法は、どれでも自由に選べるかというと、そうではありません。いろいろと条件があるので詳しく説明していきましょう。

一括返済できるなら、一般売却

もし、売却完了時に住宅ローンを一括返済できるのが条件となります。なぜなら、抵当権を抹消してない家は売却することができず、ローンを完済しなければ抵当権は抹消されません。ただし、この売却方法は購入時より相場が下がっていて、ローンが残ってしまう可能性が非常に高いです。

それでなくても「家の値段」「家の価値」には、差額が生じてしまうものなのです

わたしたちは、家の値段=価値だと錯覚してしまいがちですが、実はそうではありません。家の値段には、ハウスメーカーや工務店の広告費・営業費・モデルルーム運営費などが含まれています。物件によっては、販売価格の2〜3割を占めているケースも。

しかも、家の価値というものは建てたその瞬間から、時間とともに下がっていってしまいます。そのため「あんなに高かったのに、こんな価値しかないの?」なんてギャップが起こるわけです。

たとえ差額が出ても一括返済することが条件なので、どうにかしてローンを完済する必要があります。貯金を切り崩す、保険を解約する、フリーローンを借りる・・・人によって手段は変わってくるでしょう。

もし、住み替えのための売却なら「住み替えローン」を利用するのもアリ。住み替えローンなら、売却で残ってしまった住宅ローンの残高を、新規購入する住宅のローンに上乗せすることができるのです。

もちろん、返済できる無理のない計画が必要ですが、売却時に余計な出費を払わずに済みますよ。住み替えローンは銀行によって「居住◯年以上」などの条件がありますので、申込みをする際にはしっかり確認しましょう。また、売却と購入のタイミングのズレを補ってくれる「つなぎ融資」も存在します。


人によっては、住み替えローンなんて贅沢な状態ではなく、給料が減った・子供が増えたなど、環境変化によって、住宅ローンの返済に四苦八苦している人もいるかもしれません。滞納してしまって、住宅ローンを払っていられない・・・そんな人には任意売却をいう手があります。

滞納が続いてるなら、任意売却

任意売却は、滞納していて住宅ローンの支払いが難しいと判断された場合に適用されます。救済的処置のため、支払い能力がある人は、任意売却することはできません。

任意売却は、払うことが困難になってしまった住宅ローン返済者と、お金は回収したいけど面倒な競売は避けたいと考えている銀行の、お互いが歩み寄った形の売却方法と言えます。

いつでも任意売却できるというわけではなく「期限の利益喪失」をするタイミングで債権者である銀行に申請をし、合意を得ることで任意売却が成立するのです。

「期限の利益喪失」とは、契約違反により、月々の分割支払いの権利を失うことを言います。この場合の契約違反とは滞納を指します。おおよそ滞納3〜4ヶ月で期限の利益喪失となるケースが多いです。

任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1〜3ヶ月と言われています。売却で生じた住宅ローンの残りは、債権者との話し合いにより、無理のない範囲の分割(毎月1〜2万円が一般的)で返済していくこととなります。

任意売却は、競売に比べればまだマシな売却方法かもしれませんが、滞納をしたツケは払わねばなりません。信用情報機関に任意売却の記録が残るため、その後7〜10年は、クレジットカードやローンは組めなくなります。今あるクレジットカードも突然解約される可能性もあります。いわゆるブラックリストに載るということです。

打開不能なら競売も手ではあるけど・・・

滞納が続き、ローンの支払い不可と判断された場合には、銀行が抵当権の実行により、家を競売にかけることができます。抵当権の恐ろしいところは裁判所を通じずに競売にかけられる点です。

と、いってもある日突然なんの前触れもなく競売にかけられるというわけではありません。銀行によって異なりますが、一般的に滞納1〜2ヶ月で督促状や催告書が送付されます。

滞納3〜4ヶ月ほどで、代位弁済通知書が送られてきます。これは、期限の利益喪失したために、債権が銀行から保証会社に移ったことを意味します(保証会社があなたの代わりに、銀行にローンを全額支払ったため)。

滞納5〜6ヶ月ほどで、保証会社により取り立てが行われ、それでも何の対応もしない場合に、競売決定通知書が届きます。滞納から7〜9ヶ月ほどで競売への運びとなります。

  • 滞納1〜2ヶ月:銀行より督促状・催告書
  • 滞納3〜4ヶ月:銀行より代位弁済通知書
  • 滞納5〜6ヶ月:保証会社より取り立て
  • 滞納7〜9ヶ月:競売決定通知書

競売は内部閲覧ができなかったり、立ち退きなどトラブルが起こりやすいため、買い手がつきにくい物件となります。そのため、買い手がつきやすいように相場より5〜7割安い価格で売り出されることが多いのです。

安く売れるということはその分、ローン残高は増えます。返済義務は当然、さらに落札されるまでの期間、遅延損害金が発生し続けます。いつ落札されるかわからないうえ、落札された時点で強制立退きを命ぜられるので、引っ越しの準備もままなりません。

住宅ローン返済中の売却方法、まとめ

住宅ローンが残っているうちは、家に抵当権がついているため、完全な所有物とはいえません。売却するには、抵当権を持つ銀行の許可を得なければならないのです。

しかし、そんな中でも売却する方法は存在します。それは、一般売却・任意売却・競売の3つ。ただし、どれでも自由に選択することはできず、置かれている状況。条件によって売却方法が決まります。その具体的な状況・条件というのは、

  • 一般売却:売却時に住宅ローンを一括返済できる
  • 任意売却:滞納しており、代位弁済してもらう
  • 競売:返済不能により、強制的に売却される

できることなら、一般売却で住宅ローンを完済してしまうのが理想といえるでしょう。しかし、お話したように、家の価値というのは時間とともに下がってしまうため、売却代金によっては、ローンが残ってしまうことも・・・。その場合は、貯金などをローンに充てなければなりません。

また、土地高騰などにより購入時の価格より高く売れた場合には、譲渡所得といって所得税・住民税がかかることもあります。また、売却するためには仲介手数料や諸経費も支払わなければなりません。家の売却代金だけでなく、その他にかかる諸経費も事前に把握しておく必要があるでしょう。

任意売却は、住宅ローンを滞納している人にとって救済的な方法ではありますが、それでも残ったローンは完済しなければなりません。間違っても、競売にかかることだけは避けましょう。競売は、手間や時間がかかるだけでなく、売却代金が安くなってローンが多く残り、精神的ダメージも計り知れません。

どの方法で売却するにしても、早め早めの行動を起こすことで、住宅ローン完済を滞りなく進めることができますよ。

こちらの記事もよく読まれています

  • 不動産売却でなかなかマンションが売れない時はどうする?
    622 views
  • 不動産売却における媒介契約の種類
    不動産売却を依頼する際の3つの契約の違いって理解していますか?物件や売主のタイプによって、選ぶべき契約が変わります。ここでは専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとそれぞれの契約に見合った物件を初心者にもわかりやすく説明します。
    368 views
  • 不動産を売却するのと賃貸に出すのはどっちがオトク?
    362 views
  • 不動産売却の理由によって査定の際のポイントは変わる
    359 views
 

ページのトップへ