せっかくマイホームを購入したのに予定外の転勤。マイホームをそのままにはしておけませんよね。そこで選択すべきはマイホームを「売却する」か「賃貸する」か。
もし住宅ローンを利用中なら、売却せずに賃貸にすれば「ローン返済に充てられるし資産になる」と思うのは、ごく当たり前のこと。
しかしその理由だけで賃貸にしてしまうのはとっても危険。できることなら売却・賃貸それぞれのメリット＆デメリットを比較したうえで、選ぶことをオススメします。
まず、賃貸を選択した場合の良い面・悪い面について調べてみましょう。不動産を賃貸した場合に誰でも想像できるメリットといえば「家賃収入が入る」という点。でも、目先の利益ばかりをみていると思わぬ落とし穴にハマってしまいますよ。
たしかに、不動産を賃貸にすることで家賃が入ってきます。売却の場合も、もちろん売却代金を手にすることができますが、賃貸の魅力はなんといっても収入を継続できる点。
賃貸収入が安定すれば、売却代金以上の収入になることも。月々の家賃のほかに、敷金・礼金・更新料も収入として考えられます。
住宅ローン利用中での賃貸なら、家賃から充分支払うことができるでしょう。住宅ローンを支払ってもなお、手元にお金が残ることも多いはずです。
住宅ローン利用中での売却だと、売却代金でまかなえなかった残務は自己資金から調達しなければならないので、賃貸のほうがゆとりのある返済を行うことができるでしょう。
とりわけ分譲マンションだった場合、一般の賃貸マンションに比べ建物の作りがしっかりしてるので、相場より高い家賃を提示できる傾向にあります。
資産を保有できる点も売却とは大きく異なるメリットです。資産としての魅力は、担保にして融資を受けたり、子供に財産として残せること。また、賃貸に関係する費用は「経費」として認められます。所得から控除できるため税金も安くなります。
一方、売却すると譲渡所得といって、売却代金によっては所得税・住民税が課されることもあります。
こうやってあげてみると良いことばかりの賃貸ですが、当然デメリットも存在します。むしろ、デメリットを知らずして賃貸するのは「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうかも・・・。
次に比較するのはデメリットです。売却では手放せばそれで終わりですが、賃貸はそのようにはいきません。
賃貸を維持・管理するためには、それなりのコストや手間がかかります。
管理依託費とは、家賃の集金や入居者の苦情対応などの「入居者管理」と不動産のメンテナンスや清掃を定期的に行う「建物管理」の2種類があり、おおよそ家賃の5〜10％ほど。委託する不動産会社によって金額も異なってきます。
このほかに、賃貸以前に不動産を維持するためには
を支払う義務もあります。家賃収入＝利益ではなく、これらのコストを差し引いたうえで、賃貸を計画しなければなりません。
さらに、住まいというものは車と同じで、時間とともに劣化してその価値が下がっていきます。築浅のうちに売却してしまえば、売却代金も高くなります。
もちろん築浅の物件なら、借り手は見つかりやすいでしょう。しばらくは、それなりの家賃で対応できますが、物件の劣化に伴って家賃を下げざるを得ない状況になることも考えられるというわけです。
賃貸である以上、必ず借り手が現れるという保証はありません。また、入居者してもすぐに退去してしまう可能性だってあります。
賃貸を始める前は、どうしても自分の都合の良いように想像を膨らませてしまいますが、借り手がいなければ家賃収入はゼロ。すぐに退去されてしまっては、クリーニング代もばかになりません。
さらにいえば、入居者がなにかの事情で亡くなったり事故が起きたりすると、借り手がつかなくなってしまうケースも。
「やっぱり賃貸はやめて売ってしまおう」と思っても、オーナーが入居者を勝手に立ち退くことはできません。「物件の老朽化で入居者に危険がある」等の、やむを得ない事情に限り立ち退きを要求することは法律で禁じられています。
それでも立ち退き通知は最低6ヶ月前に行わなければならず、スムーズに転居してもらうために、入居者の引越し費用などを負担するケースもあるようです。ただし、入居者が滞納を続けてたら、立ち退きを要求することはできます。
また、始めから入居者トラブルを避けたいなら定期借家契約を結ぶ方法も。2年や3年など、あらかじめ入居期限を設けておくものですが、一般の賃貸に比べて借り手がつきにくいため、家賃を相場より安くするなどの対策が必要です。
一度賃貸にしてしまうと収益物件として扱われるため、売却のハードルが高くなります。通常より厳しい査定となり、投資用の不動産を求める買い手にしかセールスできないためです。または、不動産会社に買取してもらうこともできますが、相場より安くなる傾向にあります。
また、劣化も進むため、築年数に比例して売却額も下がることもお忘れなく。
次に知っておきたいのは不動産にも向き・不向きがあるということ。
実は物件によっては賃貸向きだったり、売却向きってことがあるんです。今現在、抱えている不動産はどちらかに当てはまるはずです。
それを調べるためには、マンションPER・マンションPBRを確認するのもひとつの方法。PERは収益力（Price Earnings Ratio）を、PBRは資産倍率（Price Book-value Ratio）を表し、この2つかおおよその物件の資産価値を把握することができます。
不動産専門の情報サービス会社である、東京カンテイが考案したもので、首都圏・中部圏・近畿圏のデータをサイトにて公開しています。それ以外の地域の物件でも計算から割り出すことができますよ。
マンションPERの出し方は以下の計算方法となります。
PER=不動産購入時の価格÷（賃貸にした時の家賃x12ヶ月）
もし、PERが7だったとしたら、7年で回収できる計算になります。PERの数字は低ければ低いほど、早く購入資金を回収できるので、賃貸向きといえるでしょう。首都圏の築浅マンションの場合ですと、平均PERは24〜25程度となっています。
このほかにも諸経費等が発生するために、実際にはPER数値以上の年数がかかると思っていたほうがいいでしょう。
次に、マンションPBRの計算方法です。計算することで物件の資産価値を知ることができます。
PBR=不動産の売却代金÷不動産購入時の価格
PERとは逆で、PBR数値が高ければ高いほど、資産価値のある物件といえます。もし、PBR数値が1なら、中古物件としても購入時とさほど変わらない価格で売却できるということ。
もし、実質利回りを調べることも重要。
利回りとは、不動産購入額に対し1年間でどれくらいの収入があるのかを数値で表したもの。表面利回り・実質利回りの2種類があります。
ここでいう諸経費とは、固定資産税や都市計画税・管理や修繕などの維持費・損害保険料・管理依託費・税理士や弁護士費用など。
不動産会社などでは、表面利回りを計算することが多いですが、より現実味のある利益を知りたいなら、必ず実質利回りも計算すること。平均値としては、以下のようになっています。
| 築10年未満 | 築10年以上 | |
|---|---|---|
| 表面 利回り |
6〜7％ | 8％以上 |
| 実質 利回り |
4〜5％ | 5〜6％ |
| 管理・修繕など のランニングコスト |
低め | 高め |
不動産は、無条件に売却と賃貸のどちらが有利といえるものではなく、物件自体の築年数・物件の建つ環境にも大きく左右されます。
また、間取りと周りの環境とのニーズが合っているかも、重要なポイント。ファミリー層が住みたがる地域では3LDKなどの部屋や収納のある間取り、独身や学生が多い地域ではワンルームが好まれます。
ですので、不動産の持ち主自身が売却・賃貸のメリット・デメリットをしっかり把握し、どんぶり勘定はせず具体的なコストも算出して、見比べ納得したうえで選ぶことをおすすめします。
ただし、繰り返しになりますが、不動産はいわばナマモノ。新築としてできてしまえば、あとは年数とともに建物は劣化して資産価値が下がっていくのが当たり前。もし、判断を決めかねていたり賃貸に迷いや不安があるのなら、売却してしまったほうが良いかもしれませんね。
